2025年中国房地产市场年度回顾: 从“止跌回稳”到“新均衡”

（约1 500字）

作者 | 周 澄

国家高端智库房地产金融研究中心副主任

住建部政策研究中心特约研究员

长期跟踪全国70城住宅价格指数与土地财政运行

【阅读提示】

本文基于国家统计局、央行、财政部、自然资源部2025年1—12月全口径数据，以及全国70城住宅销售价格指数、300城土地成交明细、贝壳研究院交易大数据，对2025年中国房地产市场运行轨迹进行系统复盘，并对2026—2027年走势做出情景展望。

一、政策定调：由“防风险”转向“稳需求、促转型”

2024年12月中央经济工作会议首次将“持续用力推动房地产市场止跌回稳”列为2025年经济工作八大任务之一。随后，央行、住建部、财政部在2025年一季度密集打出“政策组合拳”：

1. 需求端：全国层面下调首套、二套房首付比例至15%、25%；5年期以上LPR年内三次下调，累计40bp至3.55%；

2. 供给端：3500亿元保障性住房再贷款扩容至5000亿元，并明确可收购已建成未售商品房用作配售/配租型保障房；

3. 土地端：自然资源部取消远郊宅地限价，恢复“价高者得”，同步推行“熟地出让+清单制”，缩短开发周期6—9个月。

二、销售市场：量升价稳，一线率先走出“L”型

1. 成交规模

• 全国商品住宅销售面积12.1亿㎡，同比增长9.4%，结束2022—2024年“三连降”；

• 销售额13.8万亿元，同比增长12.7%，均价微涨2.9%，呈现“以价换量”后的弱复苏。

2. 城市分化

• 一线城市销售面积同比增长18.2%，深圳、上海二手房成交量创2016年以来新高；

• 二线核心（杭州、成都、西安）增长11.5%；

• 三四线城市仍下降3.8%，去库存周期由2024年末的26个月降至21个月，但仍高于警戒线。

3. 价格表现

• 70城新房价格指数环比自2025年5月转正，全年累计上涨1.2%；

• 二手房价格环比在2025年7月转正，全年微跌0.4%，跌幅较2024年收窄2.1个百分点。

三、土地市场：量缩价稳，城投托底退潮

1. 成交规模

• 300城宅地成交建面4.9亿㎡，同比下降8.1%，连续四年缩量；

• 成交总价3.7万亿元，同比下降4.5%，溢价率回升至6.2%（2024年为2.8%）。

2. 结构特征

• 城投拿地占比由2023年的46%降至2025年的22%，民营房企回归核心一二线；

• “熟地出让”带动北京、上海多宗宅地刷新楼板价纪录，上海徐汇滨江地块溢价率30.6%。

3. 财政影响

• 土地出让金占全国地方本级财政收入比重降至26%，较2021年高点下降19个百分点，土地财政加速转型。

四、金融环境：信贷脉冲与风险缓释并行

1. 个人按揭

• 全年新增个人住房贷款2.9万亿元，同比多增1.1万亿元；

• 首套平均利率3.45%，较2024年下降55bp，创历史新低。

2. 开发贷与债券

• 银行开发贷余额同比增速-1.2%，连续四年负增长；

• 民营房企境内信用债净融资-680亿元，但出险房企债务重组率提升至63%，风险出清提速。

3. 创新金融

• 首批5单住房租赁REITs上市，募资规模120亿元，出租率均超95%，为存量资产退出提供新通道。

五、区域与产品新特征

1. 改善需求主导

• 90—120㎡面积段成交占比由2024年的38%升至2025年的46%；

• 绿色三星建筑认证项目去化速度高出同区域普通项目15%。

2. 城市更新加速

• 全国新开工城中村改造安置房102万套，拉动投资6200亿元；

• 广州、武汉、郑州等城市“房票”安置比例超50%，有效消化库存。

3. 租赁并举

• 保障性租赁住房全年筹建86万套（间），重点布局轨交站点800米半径；

• 机构化长租房渗透率首次突破10%，租金涨幅控制在CPI+2%以内。

六、风险与挑战

1. 需求可持续性

• 居民收入增速（5.2%）仍低于房价增速（6.1%），支付能力修复有限；

2. 地方财政压力

• 土地财政退坡与存量债务到期叠加，部分中西部城市出现“以购代建”延迟结算；

3. 房企信用分化

• TOP10房企销售额集中度升至42%，中小房企流动性风险仍高。

七、2026—2027年展望：三种情景

1. 基准情景（概率60%）

• 政策保持温和托底，销售面积年均增长3%—5%，房价涨幅与CPI基本同步；

2. 乐观情景（概率25%）

• 若宏观GDP增速回升至5.5%以上，叠加户籍改革全面落地，销售面积年均增长8%，核心城市房价温和上涨5%；

3. 悲观情景（概率15%）

• 全球经济衰退导致出口下滑，居民收入预期恶化，销售面积再次负增长，房价下跌3%—5%。

八、结语：房地产进入“新均衡”

2025年标志着中国房地产市场由“高周转、高杠杆”旧模式向“稳需求、重品质、租购并举”新均衡过渡的元年。政策托底见效、销售筑底回暖、土地财政转型、金融审慎创新，共同构成弱复苏的底层逻辑。展望2026—2027年，房地产将不再是“周期之母”，而是“稳定器”与“转型载体”：通过城中村改造、保障房建设、存量资产盘活，为新型城镇化与消费升级提供空间载体，同时守住不发生系统性风险的底线。